Se deben tener claro los conceptos de cada caso pues la suspensión de un contrato, como bien indica su nombre, suspende en el tiempo, deja de contarse este mientras duren las causas que lo originan para luego continuar su correr en el tiempo pero sin contar el período que duró la suspensión.
La extinción es el fin del contrato como tal por causas indicadas en el mismo o por la resolución de este por sentencia judicial.
Causas para la resolución de los contratos de arrendamientos urbanos
Los contratos pueden ser resueltos por el incumplimiento de las obligaciones de cualquiera de las partes involucradas en el mismo y solicitada esta resolución por la parte, que habiendo cumplido las suyas, tenga derecho a cumplimiento de la obligación por la otra. El artículo 1124 del Código Civil dispone la norma para ello.
El arrendador tiene el derecho a resolver el contrato de arrendamiento cuando hay falta de pago de la renta o cualquier otra cantidad que por acuerdo sea imputable al arrendatario, por falta de pago de la fianza o su actualización, el subarriendo o la cesión sin permiso, por daños intencionales a la finca arrendada, obras no autorizadas, por actividades que sean molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas; típicos inquilinos indeseables.
Además es causa para la resolución de pleno derecho por parte del arrendador cuando la vivienda es destinada para un fin distinto al convenido en el contrato.
El arrendatario también tiene derecho a resolver el contrato cuando el arrendador no realice las obras o reparaciones necesarias solicitadas en tiempo y forma como lo refiere el artículo 21 de la LAU/94 o por la perturbación de hecho o de derecho que el arrendador realice en la utilización de la vivienda, es decir, cuando el arrendador ejecute acciones contra el uso pactado de la vivienda o prive engañosamente en el derecho que da la Ley al arrendatario.
Suspensión del contrato de alquiler
En ese caso el arrendatario tiene derecho a la suspensión o a desistir del mismo sin que sea necesaria la obligación de indemnizar al arrendador por ser antes del tiempo pactado. El artículo 26 de la LAU/94 plantea que “la suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del contrato y la suspensión de la obligación del pago de la renta”.
Este es un caso típico en que entran a jugar parte las normas dispuestas con relación a la habitabilidad de la vivienda.
Sobre la extinción del contrato de arrendamiento en España
Los contratos para alquiler de vivienda se extinguen por el cumplimiento del plazo pactado, la pérdida de la finca arrendada, la declaración firme de ruina por la autoridad competente o por sentencia resolutoria de tribunal competente.
Todas las causas expuestas en los párrafos anteriores están descritas en a Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 de España y en el Código Civil del país en cuestión.
Lo más común que sucede como causa de extinción de estos contratos antes del tiempo pactado es el incumplimiento en el pago de la renta u otras cargas de obligación por parte del arrendatario o de acuerdo contractual imputables a este como lo es el IBI .
Para evitar el penoso y necesario desahucio se han de tener presente las obligaciones contractuales contraídas con el dueño de la vivienda en alquiler cumpliendo a cabalidad lo pactado.